Sang tên Sổ đỏ là gì?
Sang tên Sổ đỏ là quá trình đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (có hoặc không có nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất). Kết quả sang tên Sổ đỏ được thể hiện qua hai trường hợp sau:
- Người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng được cấp Giấy chứng nhận mới.
- Người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin về chuyển nhượng hoặc tặng cho được ghi lại trên trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận. Dù vậy, người nhận vẫn có đầy đủ quyền sử dụng đất.
Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc
Sang tên là một thủ tục bắt buộc do nhà nước quy định. Theo Điều 95 của Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
Thời gian hạn chế để hoàn thành thủ tục sang tên là 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu không tuân thủ, có thể bị xử lý vi phạm hành chính.
Thời hạn phải đăng ký sang tên
Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn đăng ký biến động đất đai là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký được tính từ ngày phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Điều kiện sang tên Sổ đỏ
Điều kiện của bên chuyển nhượng hoặc nhà tặng cho
Theo Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng hoặc nhà tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Trong một số trường hợp đặc biệt, bên nhận chuyển nhượng hoặc nhà tặng cho cần đáp ứng thêm điều kiện.
Điều kiện của bên mua hoặc tặng cho
Theo Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho, bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với những trường hợp mà pháp luật không cho phép.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Hồ sơ và thủ tục sang tên Sổ đỏ
Để hoàn tất quá trình sang tên Sổ đỏ, các bên cần tuân thủ các giai đoạn sau:
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân và nộp lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Thủ tục này bao gồm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất.
Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên
Quy trình này yêu cầu người chuyển nhượng hoặc tặng cho nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Thời hạn nộp phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên hoặc thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động
Bước 1: Nộp hồ sơ, bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Các giấy tờ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân, không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nơi nộp hồ sơ:
- Hộ gia đình hoặc cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn có đất (nếu có yêu cầu).
- Hộ gia đình hoặc cá nhân không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn có đất.
- Địa phương có bộ phận một cửa, nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
- Địa phương chưa có bộ phận một cửa, nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
- Cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin từ hồ sơ sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
- Thời gian giải quyết là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, hoặc không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Chi phí sang tên Sổ đỏ
Theo quy định trong Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Các mức thu chi tiết như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp: 2% x Giá chuyển nhượng.
- Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân: Chi tiết xem tại đây.
Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ:
- Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng.
- Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, hoặc khi tặng cho hoặc thừa kế nhà đất: Chi tiết xem tại đây.
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
- Mức phí thẩm định hồ sơ thay đổi theo địa phương.
Không sang tên Sổ đỏ bị phạt đến 20 triệu đồng
Căn cứ vào Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, người bị phạt là người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng (người mua hoặc người được tặng). Mức phạt tùy thuộc vào vị trí khu vực:
-
Tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng khi không thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 24 tháng.
- Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng khi quá thời hạn 24 tháng.
-
Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt tương ứng tại khu vực nông thôn (tối đa 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Đối với tổ chức, mức phạt là 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Tại khu vực đô thị, tổ chức sẽ bị phạt 20 triệu đồng.
Kết luận: Để sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định, các bên cần tuân thủ điều kiện, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế, nộp phí và nộp hồ sơ đúng thời hạn. Nếu có bất kỳ vấn đề nào, hãy liên hệ LADEC để được hỗ trợ.
Tổng hợp bởi LADEC